杭州楼市危局：政府出手能托得住吗？
一语成谶。“政府是一定会出手救市的”，《中国企业家》的预测成了现实。面对杭州楼市大幅下跌的局面，近日杭州政府出台限降令。但政府出手就能托得住杭州的楼市吗？我们且看最先降价的杭州给出了一个怎样的样本。
“这是真的吗？”
5月17日，融创收购绿城的消息公告之后，在“崩盘论”突然流行的房地产行业，不啻于投下了一颗重磅炸弹，很多人都不敢相信。绿城是房地产行业的龙头公司之一，总部位于杭州，以品质著称。
3个月前的2月17日，杭州的一家小开发商——德信地产的北海公园项目降价，在行业里投下了另一颗重磅炸弹。没有“拐点论”之类的争论，在中国最富庶、最宜居的城市之一杭州，2014年居然率先在全国降房价。与降价同时暴露的，是杭州12万套的天量库存（是北京的4倍、南京的2倍），供大于求的窗纸已然被捅破。
杭州牵动着全国的目光。“如果杭州出问题，那么意味着所有的二线城市都可能出问题。”杭州楼市知名人士丁建刚说。而关于三四线城市的泡沫早已经不是新话题。如果二三四线城市都出问题，那么北上广深一线城市能够独善其身吗？
在很多人的印象中，2013年是房地产的好年景。这一年，房地产销售额和投资额都超过8万亿元，史上最高；过千亿的房地产公司达到7家，过500亿的有10家。虽然2013年有鄂尔多斯楼市崩盘、温州楼市腰斩这样的事件，但一二线城市的火爆行情让它们看上去不太起眼。地产评论家马光远感叹：历年都有房地产泡沫的争论，唯独2013年没有，“房地产的空头基本死绝了”。
但事情正在沿着出人意料的方向发展。北海公园马年第一降之后，杭州的降价活动此起彼伏，3、4月房地产传统的“小阳春”行情并没到来。在全国范围内，情形亦是如此。根据CRIC研究机构数据，2014年前4个月，一线城市新房成交量同比下跌37.1%，最震撼的是首都北京，新房成交量几乎腰斩。4月的静态数据显示，北京的库存持续增长，多年的供不应求首次反转为供过于求。
5月，房地产“崩盘论”突然流行。5月2日，一篇万科副总裁毛大庆在行业内部沙龙上的发言广为流传。在这个版本中，毛大庆引用了大量数据证明楼市下行趋势，并且表示“北京的楼市看不懂”。与此同时，各大国际投行看空中国楼市的报告也纷纷出炉。一时间，关于二三四线城市供过于求、地方政府出手救市、开发商资金链断裂的消息铺天盖地而来。
“以前饭桌上都是在谈房子，现在谁要说再投资买房子，大家都认为是脑子不正常。”浙商研究会执行会长杨轶清说，以前的感觉是越调控房价越高，现在则是“调控松绑了房价也不太可能涨了”。经历了十多年的高速发展之后，全社会对房价的预期第一次开始发生逆转。
对于这次预期的逆转，杭州楼市的率先调整有风向标的意义。在很多中国人的心中，杭州是最不可能降价的城市之一。但现实是，杭州楼市已经率先进入残酷的“肉搏战”，降价跑量已成共识。那么这个理想之城到底怎样变成库存压顶的危城？房价的变动背后是什么样的逻辑？
一触即发
“其实大家心里都在隐隐等着（降价）这一天。”
对于很多杭州本地人来说，降价本是意料之中的事情。
2013年9月5日下午，杭州核心区华家池地块拍卖会，如火如荼的土地盛宴正在上演。3块土地出让金总计136.73亿元，新地王诞生。身处现场的搜狐焦点网杭州主编余钟斌隐隐感到“要出问题”。截至9月，杭州的土地出让金已经突破1000亿，而房地产库存量已经创纪录地超过10万套。从8月以来，杭州楼市火爆异常，日光盘频现，亢奋的景象一直延续到国庆节，但库存还在持续上升。到年底，杭州的库存已经达到11.32万套，远超北上广深等一线城市。2013年杭州新建商品房成交达到历史性高点的8.59万套，即便按照2013年的月均成交量来计算，杭州的库存也需要16个月的时间消化。
最先感受到压力的，是销售一线的人。某大型公司杭州营销总监回忆说，进入第四季度行情“一月不如一月”，2013年11月份已经感受到很重的寒意了，有一些项目以低开的方式入市，降价的预期已经开始酝酿，“其实大家心里都在隐隐等着（降价）这一天。”但土地市场亢奋还在延续。2013年全年杭州土地出让金高达1326.9亿，2014年1月土地出让金高达339.56亿元，均为史上最高。2014年1月23日，经过多轮激烈的厮杀，融信地产以33.84亿元的总价、折合29364元/平米的楼面价拿下了杭师大地块，刷新地王纪录。但仅仅一个月之后，土地市场骤然转冷，有些区域土地价格跌下了一半。
2014年2月17日，一件看上去不那么严重的事情，突然验证了杭州楼市正在恶化的预期。这一天，只剩下200套房源的德信地产北海公园项目，以尾盘清仓的名义降价：1.9万/平米降到了1.58万/平米。德信地产高层在接受记者采访时表示，清仓的原因是有新项目马上要开盘，需要人手。在以前，尾盘降价清仓属于正常行为，但这一次却拨动了杭州楼市的脆弱神经，也成为这一波中国楼市震源所在。北海公园宣布降价还不到24小时，其不远处的天鸿香榭里项目就打出了“直降6000”的广告。
对北海公园降价，丁建刚的第一反应是“不祥”，“杭州楼市可能进入价格体系重塑的阶段。”在他看来，价格战已经一触即发。诡异的是，此后并没有人明确跟进降价，有20多个项目推出了所谓的特价房。但半个月过去，成交量并没有上去，“大家心里没有底，不知道该降多大的尺度，已经没有价格的坐标系了”。
和丁建刚一样感觉不祥的，还有银行和地方政府。2月21日，丁建刚接到了一家银行行长的电话，问降价的事情，并且表示有10家银行可能会停开发贷。2月23日是星期天，兴业银行一纸“关于暂停房地产授信”的文件突然在网上疯传，再度让杭州楼市神经紧绷。2月24日早上8:30，丁建刚接到住建部研究中心主任秦虹的短信，问杭州到底什么情况。9:30股市开盘，地产股跌停，黑色星期一。11:00，四大行以及中信、招行等10家银行共同发布了澄清公告，一致口径表示房地产信贷正常，相关业务仍平稳开展。杭州楼市暂时缓了一口气。
杭州市房管局、物价局等相关部门也高度紧张，多次召开相关会议。3月5日，李克强总理在《政府工作报告》中，首次提出了不同城市楼市“分类调控”的理念，一刀切式的调控已经走向终结。和很多陷于困局的城市一样，杭州也出现了调控松绑、政府救市的预期。但碍于“讲政治”的压力，杭州最终并没有出台调控松绑的政策。
“实际上政府已经在很多方面开始松动。”我爱我家杭州公司的一位业务经理说，比如说审查购房资格上，如果在余杭或者萧山有一套房子而主城区没有房子，那么在主城区买房也算第一套房子，这样90平方以内的房产契税只用交1%，而不是3%。“杭州楼市的一些政策没有公开宣布，都是一家一家地通知行业和公司。”他说，政府最怕的不是房价高或低，而是消费者形成降价预期、不买房了，所以很多举动不出公告、也不接受采访。这种地下手法并非杭州首创，宁波就是用这种手法事实上放松了限购。
4月下旬杭州市政府举行的一季度经济形势分析会上，杭州市发改委宣布，要建立房地产企业重大调价政策预报制度，房地产企业在重大调价发布前，必须通报有关部门。“现在杭州没有哪家公司敢说自己直降多少，都是很委婉地说多少万起、多少钱封顶。”在我爱我家那位经理看来，政府在努力地保持市场信心，“房价下降最紧张的，除了开发商就是政府。”
在丁建刚看来，和2008年、2011年杭州楼市经历的危机相比，2014年的北海公园的降价“简直就是屁大点事”，但是却引发了各个方面一连串、大幅度的反应。“这说明信心已经出现了很大的问题。”2008年、2011年，杭州的很多开发商都濒临破产，尤其2011年很多急于回笼资金的开发商，甚至以低于楼面价的价格开盘。但2014年杭州并未出现这种情况，大部分房企的资金链没问题。这次被融创收购的绿城，在2008年、2011年都爆出资金链危机，但其2013年年报显示，负债率为67%，目前在安全线以内。
北海公园降价之后，很多开发商选择了推迟开盘，3月份杭州开盘数量剧减，市场的预期越发悲观起来。
进入4月，杭州楼市的降价行动已经风起云涌，不再遮遮掩掩。从低端小户型到豪宅，全线降价。杭州最高端的豪宅武林1号，2012年11月开盘价格是7.4万/平米，目前降到了6万元左右。一些恶性竞争的手段开始出现，肉搏战开始。4月17日，景瑞地产和世贸地产位于余杭项目的销售人员大打出手，原因是为了抢客户。一些项目公然使用这样的广告：“凭某某项目的订房卡可来本项目领礼品一份”。万科某项目准备开盘，但周边项目知晓价格后连夜以更低价开盘，万科的项目陷入被动。也有一些项目集中的版块，达成了类似价格同盟的默契，产品雷同、价格雷同，消费者愿意买谁家就是谁家的，大家维持着一种微妙的平衡关系。而一旦有开发商资金链紧张，降价将会发生，这种平衡就会被打破。
“以前开发商降价是因为没有钱了，这一次则是因为预期发生了变化。”双赢机构总经理章惠芳说，现在开发商基本都认为房价再也涨不到哪儿去了，这就意味着今年的价格跟明年价格差不多，“大家的策略都是落袋为安。”前述大型上市公司营销总监也表示，现在“谁的（销售）动作快一点，日子就好过一点”。
天量库存背后
天量库存背后，是天量的土地供应，天量土地供应的推手是土地财政
丁建刚认为，这次杭州楼市的调整，没有政策上的原因，“纯粹是市场看不见的手在起作用”。
根据杭州透明售房网数据，2014年4月，杭州的库存已经达11.9万套，如果按照4月5000多套的销售量计算，约需要24个月完成去化。我爱我家、21世纪不动产等中介机构对杭州二手房挂牌房源量进行了一次摸底统计，结果发现已突破10万套。也就是说，杭州楼市在售的一二手房源已达到了22万套。还有更令人沮丧的消息，杭州还有大量未开发项目，未来将形成上千万平米的供应量。
从杭州德胜高架向两边望去，是一幅充满魔幻色彩的景象——房子，房子，房子，眼睛看到的全是还没有人气的新房。在余杭和萧山，这样大面积、密集的新房供应区域更多。杭州楼市的供过于求，用肉眼就能看得到。
杭州楼市到底是怎样形成了如此巨大的供应？这要从杭州2009年以来的土地盛宴说起。
2009年杭州市土地出让金达1054亿元，全国第一，紧随其后的才是上海的1043亿元和北京的928亿元。2010年，杭州土地出让金为992.5亿元，全国第六；2011年为470亿元；2012年为611亿元；2013年为1326.9亿元，位居全国第四。在这5年中，杭州有3年的土地出让金接近1000亿。
杭州好地网总经理钱贤强介绍，“扣除相关成本之后，政府拿到手的只有出让金的40%多。”根据他的测算，杭州市的土地财政依赖度（土地出让金收入-相关成本/地方财政收入）大约在50%左右。而一般认为超过40%，就说明土地财政的依赖度比较高。
在浙商研究专家杨轶清的眼中，杭州是这样一个城市：2013年，全国民营企业500强有53家总部在杭州；2013年杭州娃哈哈纳税60亿、阿里巴巴纳税70亿，在全国也不多；2013年杭州一二三产的结构为3.2:43.9:52.9，结构比较合理；“头脑化”的产业比较成功，比如电子、互联网、软件、文化、动漫等。
“杭州财政本来应该是比较有钱的，但是有钱就有有钱的花法，近些年杭州的城市建设几乎是翻天覆地，一个西溪湿地就花了好几百亿。”杭州本地的一位企业家说，政府和企业一样，一旦摊子铺大了，想缩小也很难。“杭州这些年确实变漂亮了，但是最终透支的还是本地人的财富。”
在杭州，政府的融资平台被称为“做地平台”，这是土地财政最直接的表达。也就是说，地方政府的债务是靠土地做抵押，融资平台公司能获得的贷款数额，与其地块的未来出让收益呈正比。地方政府为了能在短期内获得更多的资金，就会产生推高地价的内在冲动，直接后果就是推高房价。而房价一旦下降，地价也会下降，这正是地方政府害怕房价下降的原因所在。
考量2014年杭州楼市的降价，依然要追溯到2009年房价暴涨。
2009年至2010年，中国楼市经历了一场梦靥般的疯狂牛市，杭州也如此。2009年2月杭州楼市还是一片惨淡，但是到了3月，章惠芳发现很多楼盘的售楼处挤满了购房的人，印花税暴涨（在房产交易时才有这种税）。5月，行情火爆，开发商开始捂盘惜售。到了2009年底，很多房子的价格已经比年初涨了一倍。
疯狂的行情一直延续到2010年9月，全国房地产销售面积单月突破1亿平方米，创下史上之最。这直接导致了史上最严厉的“限购、限贷”政策出台。2011年1月，楼市进入了冰封期。到2011年底，杭州大部分房地产企业资金链出现危机，房价开始下跌，直到2012年7月市场才开始好转，价格又开始补涨。即便如此，2013年杭州下沙的房价为1.2万/平米，桥西为1.5万/平米左右，远不及2009年。
丁建刚说，杭州房价的峰值并非是2013年，而是出现在2009年底至2010年初的疯狂行情中。
也是在2009年前后，第一波外地大型开发商开始大规模进入杭州。在此之前，杭州楼市以本地开发商为主。2013年，外地开发商掀起了第二波入杭的高潮：万达、恒大、绿地、招商……一共有28家新面孔首次进入杭州，拿地金额为437亿，占出让金总额的46%。从2013年开始，很多大型房企开始调整战略，从三四线城市收缩到一二线城市。北京上海这样的一线城市，地价实在太高昂，而杭州相对来说价格还可以承受，所以开发商蜂拥而至。此外，2013年进入杭州的还有很多是刚上市或者准备上市的企业，比如景瑞、融信等等，在有知名度的杭州市场有项目，有助于在资本市场的估值。
外地资本大鳄的进入，加剧了土地市场的竞争，导致杭州地王频出。许多2009、2010年的地王项目，到现在也没有卖完——它们将要经受严峻的考验。举例来说，2009年底，上海中华企业首次入杭拿下了御品湾项目地块，楼面价是18206元/平方米；但到了2014年，另一家开发商在附近拿下的一幅土地，楼面价只有12440元/平方米。据好地网统计，从2009年至2013年杭州的18个地王项目中，有15个是亏损的。一位外地开发商曾跟丁建刚感叹杭州楼市是“垃圾”，“地价在上涨，但是房价却在下降”。
杭州楼市的节奏也被云集而至的大佬们加快了。据好地网统计，2013年杭州开盘速度最快的10个楼盘，从拿地到开盘平均只有8个月，这个数据相比2012年的21个月，足足快了13个月。“如果按照以前的节奏，杭州的供应量也不会像现在这么大。”钱贤强说。
这一轮降价，有不少开发商选择退出杭州市场。5·1期间，位于余杭的湖光山社项目以五折价格开卖，富越·香郡项目打出了“面包价＜面粉价”的广告，业界人士透露，这两家开发商都是低价清盘，准备退出杭州市场。2013年6月，雅戈尔地产以损失4.8亿的代价退掉了申花地块，该地块是2010年的地王。雅戈尔的另一个西溪晴雪项目，2007年的楼面地价是1万/平米，现在销售价格是1.4万/平米，基本上也是亏损清盘状态，雅戈尔也将退出杭州市场。
铁三角瓦解
在房地产、银行和地方政府的三角联盟中，银行已经率先撤出
与杭州楼市天量供应同时出现的，是2013年以来银行对住房抵押贷款的收紧。
“当前包括杭州在内的房地产市场销售疲软，直接的诱因是金融。”北京高通智库总经理张宏说。他列举了两组数字：2013年一季度全国按揭贷款增幅是19%，2014年一季度为18.1%，同比下降了0.9个百分点；但是2014年一季度楼市处于近几年供应量高点，比2013年大幅度上升。以杭州为例，按揭贷款增幅在下降，而楼市供应量却在大幅上升，两者南辕北辙，加剧了供大于求的矛盾。
从2013年6月开始，包括杭州在内的很多城市，都感受到了房贷放款速度放慢了，利率打折力度也较之前减小。到2013年第四季度，原来一两周就能批下来的房贷，经常需要3到5个月。
2014年4月，CRIC研究中心对全国22个城市的69家银行分支机构进行调研，结果很不乐观：近九成银行首套房贷利率升至基准甚至上浮5%到10%，个别上浮20%，22个城市中的6个城市调整了相对稳定的二套房贷款利率，广州、惠州较基准利率上浮20%。利率的上行意味着月供的增加，对于购买力也是一个不小打击。
房贷一直都是银行比较抢手的业务，但在2013年出现了逆转。2013年6月19日，中国第一次爆发了“钱荒”，银行的资金成本大幅飙升。这使得房贷业务的利差越来越小，而且房贷一贷就是30年，对银行的流动性不利。“房贷要占银行表内业务的头寸，现在银行的资金也很紧张，所以我们比较倾向于做一些利润更大的业务。”深圳发展银行北京一位支行行长分析，逐利性的驱动使得房贷不再是香饽饽。
不仅是住房按揭贷款，开发贷款也处于萎缩状态。“在涉房贷款政策方面，这几年我们收到的一直是收缩的信号。”上述行长说，从2012年开始，在深圳发展银行内部房地产开发贷款已经处于严控状态，“我们都是在用表外业务资金在做房地产开发贷款，而且还要求是知名的房地产开发商。”工商银行的一位内部人士也表示，从2010年开始，工行基本已经没有新增房地产开发贷款。
2014年张宏参加银监会组织的交流会，发现银行对房地产的政策目标变成了提示风险，以前的目标是防止房价过快上涨。“政策层面提示风险，那么银行肯定会收紧一点。”
银行对于开发贷款的警惕，并非始于2013年，而是2008年。根据央行的统计数据，2008年全国主要金融机构开发贷款余额是3.8万亿，2014年为4.59万亿，只增长了20%。但从2008年到2014年，房贷已经从6万亿增加到10万亿，增长了60%；房地产销售额从2.8万亿增长到8万亿，增长了一倍以上。和后面二者相比，房地产开发贷款几乎相当于没有增长。
1998年房改以来，开发商、地方政府、银行形成了一种三角联盟机制——地方政府卖地给开发商，开发商负责开发，银行负责提供资金，三方形成一荣俱荣、一损俱损的利益联盟。这是中国房地产业发展的核心机制。但是到了2013年，这种机制出现了瓦解的迹象——从2008年开始，银行已经逐渐从房地产开发贷款中抽出一条腿，2013年银行又开始从个人住房按揭贷款中抽另一条腿。
不仅仅是银行，其它渠道的资金，也在加速流出房地产行业。据用益信托网统计，2014年一季度，房地产集合信托合计发行507亿元，相比2013年第四季度的997亿元下滑近五成，较2013年一季度640．7亿元的规模大减20．9%。4月26日，嘉实地产已停止拟推出的“嘉实房地产投资中国综合回报基金”募资计划。而随着美联储加快退出QE，房地产企业海外融资的大门也逐渐关闭。
在融资渠道越来越窄、而销售回款越来越难的情况下，一批开发商被淘汰出局已经是正在发生的事件。5月17日，房地产百强企业深圳光耀地产爆出债务危机，其董事长称有5亿-10亿的资金缺口。今年3月以来，浙江宁波、江苏南京、无锡、安徽合肥、湖北襄阳、陕西神木等地，已经陆续曝出开发商资金链断裂或跑路的新闻。
在杭州，已有小开发商陷于资金链危机。杭州一位金融界人士透露，有不少小开发商已经把所有的资产都抵押了借钱，她所知道情况比较危险的就有3家。“但是我怎么也没有想到，这次最先出状况的竟然是绿城。”她说。绿城几乎是历次楼市调整的活标本。2008年、2011年都濒临破产，这一次在财务基本健康的情况下，绿城董事长宋卫平选择了退出。
雪崩会发生吗
供过于求、金融收紧，信心将是压倒楼市的最后一根稻草
从北海公园降价至今，杭州房价已经明确进入了下降的通道，只是会降到什么程度的问题。它下一步会如何演进，对中国楼市有着风向标的意义。
“杭州现在是最敏感的城市，”丁建刚说，如果杭州出了问题，那么说明所有二线以下的城市都可能出问题。
在杨轶清看来，房价的涨跌，实际上是开发商和消费者在预期上博弈的结果。“就好比是两个人在拔河，以前都是开发商赢了。但是这一次情况不太一样。”他说，虽然现在不能给杭州楼市下什么结论，“但是这次降价的预期要比前几次强得多，因为很多有效的购买力出了问题了。”从2008年金融危机以来，浙江省大量中小企业破产，实体经济萎靡。“从2012年以来经常听说哪个老板跑路了，2013年温州法院受理了几万起民间借贷案件，这些不管是对心理预期，还是实际的支付能力，都是一种打击。”长期以来，杭州是所有浙江人的买房目的地，外地人占了相当的数量，但这些购买力现在都出了问题。
北海公园降价之后，杭州乃至全国楼市的信心都处于低迷状态。造成这种状态的，并非由于降价本身，而是由于经济基本面的脆弱。当信心低迷到一定程度时，崩盘论才会流行。
丁建刚认为，衡量楼市是否会崩盘有一个指针——如果降了价还没有人买，那么就可能发生崩盘。现在的情况是，很多购房者几乎就差让你保证一定不再降价，否则不买房。“这说明楼市的信心很脆弱。”
“信心不足，也可能导致崩盘，不一定是供求关系的原因。”丁建刚说，预期恶化会导致库存增加，库存增加又会导致预期进一步恶化，这样循环往复就会导致市场崩溃。
杭州的楼市困局，是很多城市住宅供过于求的一个缩影。在另外一些城市，商业地产的泡沫更为惊人。在沈阳、成都等城市，建好和在建的购物中心高达100多个，有些城市的商业地产供销比高达15年。而一旦商业地产泡沫破裂，问题将比住宅的泡沫更为严重。
现在，无论是在杭州、还是北京，开发商对政府救市的预期已经非常强烈。“政府救市基本上只是时间早晚、成本大小的事情。”张宏说，房地产在中国经济中的地位，决定了它不能崩盘。
5月12日，央行和银监会召开了住房金融服务专题座谈会，提出“优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求、提高按揭贷款发放效率并合理定价、不许停止个人购房贷款”的内容。业内人士认为，央行此举意在刺激市场，提高房地产市场活跃度。但这还不是救市的实质性政策。
“我相信政府是一定会出手的，但是关键是能不能托得住。”杭州一位业界人士说。